공시가 18% 올랐는데… 2026 종합부동산세 세율 표, 내 구간 1분 확인

올해 종합부동산세 세율이 달라졌을까요? 결론부터 말씀드리면 세율 자체는 2023년 이후 변동이 없습니다. 하지만 세율이 같아도 공시가격이 올라가면 과세표준이 높아져 더 높은 구간에 진입할 수 있어요.

2026년 전국 공동주택 공시가격은 평균 9.13%, 서울은 무려 18.60% 올랐습니다. 덕분에 종부세 대상 가구가 전년 대비 약 53% 증가해 31.8만에서 48.7만 가구로 늘어났어요. 이전에는 대상이 아니었던 1주택자 상당수가 처음 고지서를 받게 됩니다.

저도 올해 처음 종부세 대상에 포함되는 건 아닌지 확인하느라 국세청 공식 자료를 꼼꼼히 들여다봤는데요. 이 글에서는 공시가격에서 세율 구간까지 한 번에 판단할 수 있도록 정리했습니다.

2026 종합부동산세 세율 표: 2주택 이하 vs 3주택 이상

종합부동산세 주택분 세율은 보유 주택 수에 따라 두 가지 구조로 나뉩니다. 2주택 이하(일반)와 3주택 이상(중과)으로 구분되며, 같은 과세표준이라도 세율이 크게 달라지니 먼저 본인이 어느 쪽인지 확인하세요.

■ 2주택 이하 세율표 (2023년 이후 현행)

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
3억 초과 ~ 6억 이하	0.7%
6억 초과 ~ 12억 이하	1.0%
12억 초과 ~ 25억 이하	1.3%
25억 초과 ~ 50억 이하	1.5%
50억 초과 ~ 94억 이하	2.0%
94억 초과	2.7%

■ 3주택 이상 세율표 (2023년 이후 현행)

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
3억 초과 ~ 6억 이하	0.7%
6억 초과 ~ 12억 이하	1.0%
12억 초과 ~ 25억 이하	2.0%
25억 초과 ~ 50억 이하	3.0%
50억 초과 ~ 94억 이하	4.0%
94억 초과	5.0%

두 표를 비교해 보면 3억 이하 ~ 12억 이하 구간은 세율이 동일합니다. 차이가 벌어지는 건 12억 초과부터인데, 2주택 이하는 1.3%인 반면 3주택 이상은 바로 2.0%로 올라가요. 세율 최고구간(94억 초과)은 2.7% 대 5.0%로 거의 두 배 차이가 납니다.

세율표를 확인했다면, 다음 단계는 내 과세표준이 얼마인지 계산하는 과정입니다.

과세표준 계산법: 공시가격에서 내 구간까지 3단계

세율 구간을 정확히 파악하려면 공시가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다. 기본공제와 공정시장가액비율을 순서대로 적용해야 실제 과세표준이 나옵니다.

1단계 — 공시가격 합산 후 기본공제 차감

• 일반(2주택 이하 포함): 공시가격 합산액 − 9억 원
• 1세대 1주택 단독 명의: 공시가격 합산액 − 12억 원

2단계 — 공정시장가액비율 60% 적용

(공시가격 합산 − 기본공제) × 60% = 과세표준

3단계 — 위 세율표에서 구간 확인

나온 과세표준 금액을 위 표에 대입하면 세율이 결정됩니다.

예시 계산 (서울 1주택, 공시가격 13억 원 가정)

• 13억 − 12억(1세대 1주택 공제) = 1억
• 1억 × 60% = 6,000만 원 (과세표준)
• 세율 구간: 3억 이하 → 0.5% 적용
• 산출세액: 6,000만 × 0.5% = 30만 원

물론 이 산출세액에 농어촌특별세 등 추가 부담이 있을 수 있으니 최종 납부세액과는 차이가 날 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 전문 세무사를 통해 확인하시길 권장합니다.

2026년 핵심 변수: 공시가격 급등이 세율 구간에 미치는 영향

세율표 자체는 동일하지만, 공시가격이 오르면 과세표준이 높아지고 더 높은 세율 구간에 진입할 수 있습니다. 이것이 올해 주의해야 할 핵심입니다.

2026년 공동주택 공시가격 인상률을 정리하면 다음과 같습니다.

• 전국 평균: +9.13%
• 서울 평균: +18.60%
• 종부세 대상 가구: 약 31.8만 → 약 48.7만 (약 53% 증가)

서울에서 공시가격이 11억 원이었던 아파트가 18% 오르면 약 13억 원이 됩니다. 1세대 1주택이라면 12억 공제를 적용해도 과세표준이 발생하게 되는 구조예요. 지난해까지 종부세 대상이 아니었던 1주택자도 올해는 고지서를 받을 수 있다는 의미입니다.

직접 확인하신 분들 중에는 “공시가격이 오른 줄은 알았는데 종부세까지 나올 줄 몰랐다”는 반응이 많습니다. 실제로 저도 주변 지인에게서 비슷한 얘기를 들었어요. 납부 기간(12월 1~15일)이 되기 전에 미리 확인하고 자금 계획을 세워두는 게 중요합니다.

다주택자라면 양도 여부를 고민하는 분도 많을 텐데요, 양도세 세율 구조도 함께 살펴보시면 도움이 됩니다. 다주택자 양도소득세 세율 5단계 정리 글에서 중과세율까지 한 번에 확인하실 수 있습니다.

납부 일정과 절세 포인트 요약

종합부동산세는 고지 납부가 원칙입니다. 납부 기간과 주요 사항을 정리했습니다.

• 납부 기간: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
• 고지 방식: 국세청에서 고지서 발송, 분납 가능 (세액 250만 원 초과 시)
• 기본공제: 일반 9억 원 / 1세대 1주택 12억 원
• 공정시장가액비율: 2026년 60% 확정 적용

절세 측면에서 주목할 포인트는 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택 단독 명의: 공제액이 12억 원으로 유리합니다. 부부 공동 명의는 각 9억 원씩 적용되는 방식과 비교해 유불리를 따져봐야 해요.
• 고령자·장기보유 세액공제: 1세대 1주택자에 한해 연령(만 60세 이상) 및 보유 기간(5년 이상)에 따라 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 단, 이 부분은 개인별 요건에 따라 달라지므로 전문 세무사 상담을 권장합니다.
• 공시가격 이의신청: 공시가격이 부당하게 높다고 판단되면 이의신청 기간 내에 이의를 제기할 수 있습니다.

납부 기간이 12월이라 여유 있어 보이지만, 자금 마련에 시간이 걸리는 경우가 있으니 6~7월에 공시가격을 확인하는 지금 시점에 대략적인 세액을 가늠해두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부부 공동 명의 1주택은 공제가 9억인가요, 12억인가요?

원칙적으로 부부 공동 명의는 각자 9억 원 공제를 받아 합산 18억 원 공제처럼 보이지만, 종부세 계산 방식이 다릅니다. 공동 명의자는 각각 별도 납세의무자로 보아 각자 9억 원을 공제합니다. 단, 공동 명의 1주택자도 합산 신청을 통해 1세대 1주택자 방식(12억 공제 + 고령자·장기보유 공제)을 선택할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 개인 상황에 따라 다르므로 세무사 상담을 권장합니다.

Q2. 공시가격은 어디서 확인하나요?

공동주택 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 아파트 단지명 또는 주소로 조회할 수 있습니다. 매년 4월 말 기준으로 공시되며, 이의신청은 공시 직후 일정 기간 내에만 가능합니다.

Q3. 종부세 분납은 어떻게 신청하나요?

납부세액이 250만 원을 초과하는 경우 6개월 이내 분납이 가능합니다. 별도 신청 없이 납부 기간(12월 1~15일) 중 홈택스 또는 위택스에서 분납 방식을 선택해 납부하면 됩니다. 분납분에는 이자상당액이 부과됩니다.

마무리: 세율표 확인 후 꼭 해야 할 3가지

1. 공시가격 조회: 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 보유 주택의 2026년 공시가격을 확인하세요.
2. 과세표준 계산: (공시가격 합산 − 기본공제) × 60%로 과세표준을 구하고, 위 세율표에서 내 구간을 찾으세요.
3. 자금 계획: 납부 기간은 12월 1~15일입니다. 세액이 예상보다 크다면 지금부터 자금 계획을 세워두세요.

세금 관련 정보는 개인의 상황(주택 수, 보유 기간, 연령 등)에 따라 적용 방식이 달라질 수 있습니다. 이 글은 국세청 공식 자료를 기반으로 작성했지만, 정확한 세액 계산과 절세 전략은 전문 세무사와 상담하시기를 권장합니다.

다주택자라면 보유세뿐 아니라 양도세 부담도 함께 고려해야 합니다. 양도소득세 중과 세율 5단계 정리 글에서 매도 시 세율을 미리 점검해보세요.

이 글이 종합부동산세 세율을 파악하는 데 도움이 됐다면, 댓글로 궁금한 점을 남겨주세요. 같은 고민을 하는 분들께 도움이 될 수 있도록 최대한 답변드리겠습니다.