2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 4년 만에 종료됐습니다. 오늘이 정확히 종료 D+8일이고, 양도소득세 기본세율을 검색해서 들어오신 분이라면 십중팔구 “내 케이스는 얼마 나올까”가 가장 궁금하실 거예요. 저는 작년에 1주택 갈아타기로 양도세 신고를 직접 해본 경험이 있는데, 그때도 8단계 누진세율표를 손에 들고 과세표준 구간을 한참 따져봤습니다.
이번 글은 국세청 공식 자료에 나온 양도소득세 기본세율 8단계와 5/9 종료된 중과세율, 단기보유 세율, 그리고 마지막까지 빠져나갈 수 있는 조건부 연장 요건까지 한 번에 정리했습니다. 끝까지 보시면 본인이 어느 구간에 해당하는지 5분 안에 가늠하실 수 있어요.
양도소득세 기본세율 8단계, 국세청 공식표 한눈에
먼저 가장 많이 검색하시는 양도소득세 기본세율부터 정리하겠습니다. 2023년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 8단계 누진세율이고, 국세청 홈택스 안내 페이지에 명시된 수치 그대로입니다.
- 과세표준 1,400만원 이하: 세율 6%, 누진공제 없음
- 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하: 세율 15%, 누진공제 126만원
- 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하: 세율 24%, 누진공제 576만원
- 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하: 세율 35%, 누진공제 1,544만원
- 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하: 세율 38%, 누진공제 1,994만원
- 3억원 초과 ~ 5억원 이하: 세율 40%, 누진공제 2,594만원
- 5억원 초과 ~ 10억원 이하: 세율 42%, 누진공제 3,594만원
- 10억원 초과: 세율 45%, 누진공제 6,594만원
계산은 “과세표준 × 세율 − 누진공제”가 끝입니다. 예를 들어 과세표준이 3억원이라면 3억 × 38% − 1,994만원 = 9,406만원이 산출세액이 됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙어서 실제 부담세액은 약 1억 347만원 수준이 돼요. 저도 처음 계산할 때는 “왜 누진공제를 빼지” 싶었는데, 구간별로 6%~45%가 단계별로 적용되는 걸 한 번에 처리하기 위한 수학적 장치라고 보시면 됩니다.
여기서 중요한 건 이 8단계 표는 어디까지나 ‘기본’세율이라는 점입니다. 다주택자나 단기보유자라면 이 위에 추가 세율이 얹힙니다. 그 부분이 바로 다음 섹션의 핵심이에요.
2026년 5월 9일 다주택자 중과 부활, 최고 실효세율 82.5%
이번 글을 쓴 가장 큰 이유입니다. 2026년 5월 9일자로 4년간 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐어요. 정책브리핑 공식 발표 기준으로, 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은 다음과 같습니다.
- 2주택자: 양도소득세 기본세율 + 20%P
- 3주택 이상 보유자: 양도소득세 기본세율 + 30%P
최고 구간(과세표준 10억원 초과 45%)에 3주택 중과 30%P가 더해지면 명목세율은 75%, 여기에 지방소득세 10%까지 얹어 계산하면 실효세율이 약 82.5%까지 올라갑니다. 1억원을 벌면 8,250만원이 세금으로 빠진다는 뜻이에요. 솔직히 이 숫자를 처음 봤을 때 “진짜 이렇게까지” 싶었습니다.
핵심 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 중과세율은 ‘조정대상지역’ 내 주택을 양도할 때만 붙습니다. 비조정지역 주택 매도는 기본세율로 끝나요. 둘째, 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 10년 이상 보유했더라도 다주택 중과 대상이면 공제를 못 받아요. 셋째, 2년 이상 보유 요건을 채워야 기본세율 + 중과율 구조가 되고, 1년 미만이면 단기세율과 비교해 더 큰 쪽이 적용됩니다.
제가 주변 다주택자 지인에게 들은 사례를 보면, 5/9 직전에 토지거래허가 신청을 못 넣은 분들은 사실상 5월 9일 이후 매도를 “세금 폭탄”으로 받아들이고 매물을 거두는 분위기였어요. 그래서 다음 섹션의 조건부 연장 요건이 진짜 중요합니다.
단기보유 세율과 비사업용 토지, 추가로 붙는 세율들
양도소득세는 “얼마나 오래 가지고 있었느냐”에 따라 세율 구조 자체가 달라집니다. 다주택자 중과 외에도 단기보유 세율과 비사업용 토지 가산세율이 같이 적용될 수 있어서, 본인 케이스에 무엇이 해당하는지 꼭 확인하셔야 해요.
- 주택·조합원입주권 1년 미만 보유: 70% 단일세율
- 주택·조합원입주권 1년 이상 2년 미만 보유: 60% 단일세율
- 그 외 부동산(토지·상가 등) 1년 미만: 50%
- 그 외 부동산 1년 이상 2년 미만: 40%
- 2년 이상 보유: 기본세율(6~45%) 적용
- 비사업용 토지: 기본세율 + 10%P
- 미등기 양도자산: 70% 단일세율
여기서 헷갈리기 쉬운 점이 있습니다. 다주택자가 1년 미만 단기보유로 조정지역 주택을 양도하면 ‘단기세율 70%’와 ‘기본세율 + 중과 30%P’ 중 더 큰 세액이 적용돼요. 즉, 단기 + 다주택이 동시에 걸리면 거의 무조건 70% 단일세율로 끝납니다. 거기에 지방소득세 7%를 더하면 실제 부담은 77%입니다.
저도 예전에 상속받은 토지를 정리할 때 비사업용 토지 +10%P 규정을 놓쳐서 세무사 상담 비용을 따로 낸 적이 있어요. 농지·임야·나대지 같은 비사업용 토지를 보유하신 분들은 기본세율표만 보고 안심하면 안 됩니다. 반드시 +10%P 가산을 더해 계산하셔야 해요.
지금까지가 세율 구조였다면, 다음 섹션부터는 “그럼 내 케이스는 얼마야?”에 대한 실제 시나리오 계산입니다.
1주택·2주택·3주택자 케이스별 세액 계산 시나리오
이론은 충분히 봤으니 이제 본인이 어느 구간에 해당하는지 빠르게 가늠해볼 수 있도록 케이스별로 풀어보겠습니다. 모두 2년 이상 보유, 조정대상지역 양도 기준이고, 지방소득세 10%는 별도입니다.
케이스 1) 1주택자 갈아타기, 과세표준 1억원
1억 × 35% − 1,544만원 = 1,956만원. 단, 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주, 양도가 12억원 이하)을 충족하면 0원이 될 수 있어요. 12억원 초과분만 양도소득세 대상이 되니 본인의 양도가액을 먼저 확인하셔야 합니다.
케이스 2) 2주택자 조정지역 양도, 과세표준 3억원
기본세율 38% + 중과 20%P = 58% 명목세율 적용 구간. 3억 × 58% − 1,994만원 = 1억 5,406만원. 지방소득세 10%까지 합치면 약 1억 6,947만원입니다. 5/9 이전 기본세율로 양도했다면 1억 347만원이었을 텐데, 약 6,600만원 더 부담하는 셈이에요.
케이스 3) 3주택자 조정지역 양도, 과세표준 10억원
기본세율 42% + 중과 30%P = 72% 명목세율. 10억 × 72% − 3,594만원 = 6억 8,406만원. 여기에 지방소득세 6,841만원을 더하면 총 부담세액은 약 7억 5,247만원. 양도차익 10억원의 75%가 세금으로 빠집니다. 이게 바로 “실효세율 75%, 최고 구간이면 82.5%”라는 헤드라인의 실체예요.
저는 이번에 직접 시뮬레이션을 돌려보고서야 “왜 다주택자들이 매물을 거뒀다 풀었다 하는지”가 체감이 됐습니다. 6,600만원, 7억원이라는 숫자가 한 번의 결정에 달려 있으니까요. 본인의 양도차익이 얼마인지, 비과세 요건은 되는지, 보유주택수 산정에 분양권·입주권이 포함되는지를 사전에 반드시 점검하셔야 합니다.
마지막 회피 경로, 조건부 4~6개월 유예 연장 요건
5/9 종료로 모든 길이 닫힌 건 아닙니다. 정책브리핑 공식 발표에 따르면 조건부 연장 경로가 두 가지 열려 있어요. 핵심은 “2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 넣었느냐”입니다.
- 강남구·서초구·송파구·용산구(기존 토지거래허가구역): 5/9까지 허가 신청 → 계약 체결 → 계약일부터 4개월 내 잔금·등기 완료 시 2026년 9월 9일까지 기본세율 적용
- 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역: 동일 조건 충족 시 2026년 11월 9일까지 기본세율 적용 (계약일부터 6개월 내)
오늘(5/17) 기준으로는 이미 5/9 신청 마감이 지났기 때문에 신규로 이 경로를 타기는 어렵습니다. 다만 5/9 직전에 토지거래허가를 신청해두신 분들은 9/9 또는 11/9까지 시간이 있으니, 잔금·등기 일정을 무리 없이 맞추는 게 중요해요. 잔금일이 하루만 늦어져도 중과세율로 전환되니, 세무사·법무사와 잔금 스케줄을 미리 락업해두시는 걸 권합니다.
저는 부동산 거래는 “한 줄짜리 일정표”로 관리하는 편인데, 토지거래허가 신청일 / 매매계약일 / 잔금일 / 등기일 네 가지만 한 줄에 적어두면 실수가 줄어요. 특히 이번처럼 4~6개월 안에 끝내야 하는 한정 유예라면 더더욱 그렇습니다.
혹시 양도세 외에 종합소득세나 부동산 관련 다른 세금 일정도 같이 보고 싶다면 종합소득세 신고 가이드와 부동산 보유세 총정리 글도 참고해보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 양도소득세 기본세율 계산할 때 양도가액과 과세표준은 어떻게 다른가요?
양도가액은 실제 매도금액이고, 과세표준은 양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제(연 250만원)를 뺀 금액입니다. 8단계 누진세율은 과세표준에 곱하는 거예요. 그래서 양도가가 똑같이 10억원이어도 취득가와 보유기간에 따라 세액이 천차만별로 달라집니다.
Q2. 일시적 2주택자도 중과 +20%P를 맞나요?
아닙니다. 일시적 2주택 비과세 특례 요건(신규 주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 등)을 충족하면 1주택자처럼 기본세율 또는 비과세가 적용됩니다. 다만 요건이 까다롭고 신규 주택이 조정지역인지, 분양권을 포함하는지에 따라 결과가 갈리니 양도 직전 세무사 확인을 받는 게 안전합니다.
Q3. 5월 9일 이전에 계약했는데 잔금은 그 이후라면 어떻게 되나요?
원칙적으로 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 5/9 이후 잔금이라면 중과 대상이 되는 게 원칙이지만, 토지거래허가 신청을 5/9까지 마쳤고 강남4구는 9/9, 신규 조정지역은 11/9 이내에 잔금·등기를 완료하면 기본세율 적용 유예를 받을 수 있어요. 본인 케이스가 이 조건에 들어가는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
마무리: 5분 안에 본인 세율 가늠하고, 다음 액션 정하기
지금까지 정리한 내용을 본인 케이스에 한 줄로 적용해보세요. ①주택 수, ②조정지역 여부, ③보유기간 2년 이상인지, ④양도차익(과세표준) 구간만 확인하면 양도소득세 기본세율 표 + 중과세율 + 단기세율 중 어느 조합이 본인에게 적용될지 5분 안에 가늠할 수 있습니다.
오늘이 5/9 종료 D+8일 시점이라는 점도 기억해주세요. 강남4구는 9/9, 신규 조정지역은 11/9이 마지막 데드라인이고, 이 시점을 놓치면 곧바로 중과세율이 적용됩니다. 본인 케이스가 헷갈린다면 댓글로 “○주택, 보유 ○년, 과세표준 ○억”만 남겨주세요. 비슷한 케이스 사례를 같이 정리해드릴게요.
마지막으로 양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙입니다. 신고를 놓치면 가산세까지 더 붙으니 일정 관리도 함께 챙기시기 바랍니다. 다른 세금 이슈는 연말정산 절세 가이드에서 더 자세히 다루고 있어요.
본 글은 2026년 5월 17일 기준 국세청 및 정책브리핑 공식 자료를 바탕으로 작성되었으며, 일반 정보 제공 목적입니다. 개별 양도 거래의 실제 세액은 보유주택수 산정, 비과세 특례, 장기보유특별공제 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.