이번 글은 국세청 공식 자료에 나온 양도소득세 기본세율 8단계와 5/9 종료된 중과세율, 단기보유 세율, 그리고 마지막까지 빠져나갈 수 있는 조건부 연장 요건까지 한 번에 정리했습니다. 끝까지 보시면 본인이 어느 구간에 해당하는지 5분 안에 가늠하실 수 있어요.
양도소득세 기본세율 8단계, 국세청 공식표 한눈에
먼저 가장 많이 검색하시는 양도소득세 기본세율부터 정리하겠습니다. 2023년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 8단계 누진세율이고, 국세청 홈택스 안내 페이지에 명시된 수치 그대로입니다.
- 과세표준 1,400만원 이하: 세율 6%, 누진공제 없음
- 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하: 세율 15%, 누진공제 126만원
- 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하: 세율 24%, 누진공제 576만원
- 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하: 세율 35%, 누진공제 1,544만원
- 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하: 세율 38%, 누진공제 1,994만원
- 3억원 초과 ~ 5억원 이하: 세율 40%, 누진공제 2,594만원
- 5억원 초과 ~ 10억원 이하: 세율 42%, 누진공제 3,594만원
- 10억원 초과: 세율 45%, 누진공제 6,594만원
여기서 중요한 건 이 8단계 표는 어디까지나 ‘기본’세율이라는 점입니다. 다주택자나 단기보유자라면 이 위에 추가 세율이 얹힙니다. 그 부분이 바로 다음 섹션의 핵심이에요.
2026년 5월 9일 다주택자 중과 부활, 최고 실효세율 82.5%
이번 글을 쓴 가장 큰 이유입니다. 2026년 5월 9일자로 4년간 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐어요. 정책브리핑 공식 발표 기준으로, 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은 다음과 같습니다.
- 2주택자: 양도소득세 기본세율 + 20%P
- 3주택 이상 보유자: 양도소득세 기본세율 + 30%P
최고 구간(과세표준 10억원 초과 45%)에 3주택 중과 30%P가 더해지면 명목세율은 75%, 여기에 지방소득세 10%까지 얹어 계산하면 실효세율이 약 82.5%까지 올라갑니다. 1억원을 벌면 8,250만원이 세금으로 빠진다는 뜻이에요. 솔직히 이 숫자를 처음 봤을 때 “진짜 이렇게까지” 싶었습니다.
핵심 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 중과세율은 ‘조정대상지역’ 내 주택을 양도할 때만 붙습니다. 비조정지역 주택 매도는 기본세율로 끝나요. 둘째, 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 10년 이상 보유했더라도 다주택 중과 대상이면 공제를 못 받아요. 셋째, 2년 이상 보유 요건을 채워야 기본세율 + 중과율 구조가 되고, 1년 미만이면 단기세율과 비교해 더 큰 쪽이 적용됩니다.
단기보유 세율과 비사업용 토지, 추가로 붙는 세율들
양도소득세는 “얼마나 오래 가지고 있었느냐”에 따라 세율 구조 자체가 달라집니다. 다주택자 중과 외에도 단기보유 세율과 비사업용 토지 가산세율이 같이 적용될 수 있어서, 본인 케이스에 무엇이 해당하는지 꼭 확인하셔야 해요.
- 주택·조합원입주권 1년 미만 보유: 70% 단일세율
- 주택·조합원입주권 1년 이상 2년 미만 보유: 60% 단일세율
- 그 외 부동산(토지·상가 등) 1년 미만: 50%
- 그 외 부동산 1년 이상 2년 미만: 40%
- 2년 이상 보유: 기본세율(6~45%) 적용
- 비사업용 토지: 기본세율 + 10%P
- 미등기 양도자산: 70% 단일세율
여기서 헷갈리기 쉬운 점이 있습니다. 다주택자가 1년 미만 단기보유로 조정지역 주택을 양도하면 ‘단기세율 70%’와 ‘기본세율 + 중과 30%P’ 중 더 큰 세액이 적용돼요. 즉, 단기 + 다주택이 동시에 걸리면 거의 무조건 70% 단일세율로 끝납니다. 거기에 지방소득세 7%를 더하면 실제 부담은 77%입니다.
지금까지가 세율 구조였다면, 다음 섹션부터는 “그럼 내 케이스는 얼마야?”에 대한 실제 시나리오 계산입니다.
1주택·2주택·3주택자 케이스별 세액 계산 시나리오
이론은 충분히 봤으니 이제 본인이 어느 구간에 해당하는지 빠르게 가늠해볼 수 있도록 케이스별로 풀어보겠습니다. 모두 2년 이상 보유, 조정대상지역 양도 기준이고, 지방소득세 10%는 별도입니다.
케이스 1) 1주택자 갈아타기, 과세표준 1억원
1억 × 35% − 1,544만원 = 1,956만원. 단, 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주, 양도가 12억원 이하)을 충족하면 0원이 될 수 있어요. 12억원 초과분만 양도소득세 대상이 되니 본인의 양도가액을 먼저 확인하셔야 합니다.
케이스 2) 2주택자 조정지역 양도, 과세표준 3억원
기본세율 38% + 중과 20%P = 58% 명목세율 적용 구간. 3억 × 58% − 1,994만원 = 1억 5,406만원. 지방소득세 10%까지 합치면 약 1억 6,947만원입니다. 5/9 이전 기본세율로 양도했다면 1억 347만원이었을 텐데, 약 6,600만원 더 부담하는 셈이에요.
케이스 3) 3주택자 조정지역 양도, 과세표준 10억원
기본세율 42% + 중과 30%P = 72% 명목세율. 10억 × 72% − 3,594만원 = 6억 8,406만원. 여기에 지방소득세 6,841만원을 더하면 총 부담세액은 약 7억 5,247만원. 양도차익 10억원의 75%가 세금으로 빠집니다. 이게 바로 “실효세율 75%, 최고 구간이면 82.5%”라는 헤드라인의 실체예요.
마지막 회피 경로, 조건부 4~6개월 유예 연장 요건
5/9 종료로 모든 길이 닫힌 건 아닙니다. 정책브리핑 공식 발표에 따르면 조건부 연장 경로가 두 가지 열려 있어요. 핵심은 “2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 넣었느냐”입니다.
- 강남구·서초구·송파구·용산구(기존 토지거래허가구역): 5/9까지 허가 신청 → 계약 체결 → 계약일부터 4개월 내 잔금·등기 완료 시 2026년 9월 9일까지 기본세율 적용
- 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역: 동일 조건 충족 시 2026년 11월 9일까지 기본세율 적용 (계약일부터 6개월 내)
오늘(5/17) 기준으로는 이미 5/9 신청 마감이 지났기 때문에 신규로 이 경로를 타기는 어렵습니다. 다만 5/9 직전에 토지거래허가를 신청해두신 분들은 9/9 또는 11/9까지 시간이 있으니, 잔금·등기 일정을 무리 없이 맞추는 게 중요해요. 잔금일이 하루만 늦어져도 중과세율로 전환되니, 세무사·법무사와 잔금 스케줄을 미리 락업해두시는 걸 권합니다.
혹시 양도세 외에 종합소득세나 부동산 관련 다른 세금 일정도 같이 보고 싶다면 종합소득세 신고 가이드와 부동산 보유세 총정리 글도 참고해보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 양도소득세 기본세율 계산할 때 양도가액과 과세표준은 어떻게 다른가요?
양도가액은 실제 매도금액이고, 과세표준은 양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제(연 250만원)를 뺀 금액입니다. 8단계 누진세율은 과세표준에 곱하는 거예요. 그래서 양도가가 똑같이 10억원이어도 취득가와 보유기간에 따라 세액이 천차만별로 달라집니다.
Q2. 일시적 2주택자도 중과 +20%P를 맞나요?
아닙니다. 일시적 2주택 비과세 특례 요건(신규 주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 등)을 충족하면 1주택자처럼 기본세율 또는 비과세가 적용됩니다. 다만 요건이 까다롭고 신규 주택이 조정지역인지, 분양권을 포함하는지에 따라 결과가 갈리니 양도 직전 세무사 확인을 받는 게 안전합니다.
Q3. 5월 9일 이전에 계약했는데 잔금은 그 이후라면 어떻게 되나요?
원칙적으로 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 5/9 이후 잔금이라면 중과 대상이 되는 게 원칙이지만, 토지거래허가 신청을 5/9까지 마쳤고 강남4구는 9/9, 신규 조정지역은 11/9 이내에 잔금·등기를 완료하면 기본세율 적용 유예를 받을 수 있어요. 본인 케이스가 이 조건에 들어가는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
마무리: 5분 안에 본인 세율 가늠하고, 다음 액션 정하기
지금까지 정리한 내용을 본인 케이스에 한 줄로 적용해보세요. ①주택 수, ②조정지역 여부, ③보유기간 2년 이상인지, ④양도차익(과세표준) 구간만 확인하면 양도소득세 기본세율 표 + 중과세율 + 단기세율 중 어느 조합이 본인에게 적용될지 5분 안에 가늠할 수 있습니다.
오늘이 5/9 종료 D+8일 시점이라는 점도 기억해주세요. 강남4구는 9/9, 신규 조정지역은 11/9이 마지막 데드라인이고, 이 시점을 놓치면 곧바로 중과세율이 적용됩니다. 본인 케이스가 헷갈린다면 댓글로 “○주택, 보유 ○년, 과세표준 ○억”만 남겨주세요. 비슷한 케이스 사례를 같이 정리해드릴게요.
마지막으로 양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙입니다. 신고를 놓치면 가산세까지 더 붙으니 일정 관리도 함께 챙기시기 바랍니다. 다른 세금 이슈는 연말정산 절세 가이드에서 더 자세히 다루고 있어요.
본 글은 2026년 5월 17일 기준 국세청 및 정책브리핑 공식 자료를 바탕으로 작성되었으며, 일반 정보 제공 목적입니다. 개별 양도 거래의 실제 세액은 보유주택수 산정, 비과세 특례, 장기보유특별공제 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.